Đăng bộ là thủ tục cuối cùng để hoàn thành việc chuyển nhượng nhà đất. Đây cũng là thủ tục bắt buộc để người mua đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi giao dịch mua bán nhà đất. Vậy, đăng bộ là gì? Trình tự, thủ tục đăng bộ như thế nào?

Đăng bộ là gì?

Đăng bộ hay sang tên nhà đất là thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi đó người nhận chuyển nhượng (người mua), nhận tặng cho, người thừa kế sẽ được đứng tên trong Giấy chứng nhận.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Khi nào phải thực hiện đăng bộ nhà đất?

Theo các quy định hiện hành và nhằm đảm bảo cho quyền cũng như nghĩa vụ của các bên mua bán và chuyển nhượng thì bạn cần thực hiện đăng bộ nhà đất khi:

- Có bất kỳ biến đổi nào về quyền sở hữu nhà đất: Khi có giao dịch mua bán chuyển nhượng hay cho tặng hoặc chia tài sản,… và mọi hình thức sang tên chủ sở hữu cũ sang chủ sở hữu mới.

- Cập nhật lại thông tin và quyền sở hữu nhà đất: Khi có sự thay đổi hay cần cập nhật diện tích, kết cấu, số hiệu, mục đích sử dụng đất, thời gian sử dụng đất,… thì bạn nên thực hiện thủ tục đăng bộ nhà đất.

- Cần thay đổi nội dung, thông tin về nhà đất và các tài sản khác gắn liền với đất thì bạn sẽ phải thực hiện thủ tục đăng bộ. Hay bạn cần xây thêm bất kỳ gì trên đó, chuyển đổi sử dụng đất thì bạn cũng nên đăng bộ lại.

Thời hạn phải làm thủ tục biến động

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn đăng ký biến động đất đai, phải sang tên trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán, tặng cho nhà đất; nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định.

Trình tự, thủ tục đăng bộ

Theo luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty TNHH Luật Đức An, Đoàn luật sư TP Hà Nội, sau khi kiểm tra tính pháp lý của mảnh đất là an toàn, hai bên sẽ tiến hành soạn thảo trước hợp đồng mua bán nhà đất và sau đó tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại Văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.

Bước 1: Công chứng hợp đồng mua bán

Hồ sơ công chứng gồm:

- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ.

- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng, giao dịch.

- Sổ hộ khẩu của hai bên.

- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng (cả bên mua và bên bán); giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân đối với trường hợp bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đã có gia đình hoặc giấy chứng nhận tình trạng độc thân.

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại UBND cấp quận, huyện nơi có nhà đất

Đến UBND cấp quận/huyện nơi có nhà đất để kê khai nghĩa vụ tài chính với hồ sơ bao gồm các loại:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng)

– Tờ khai thuế TNCN (02 bản có chữ ký của bên chuyển nhượng, riêng trường hợp cho tặng là 04 bản)

– Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) (01 bản sao có chứng thực)

– CMND/CCCD + Sổ hộ khẩu của cả hai bên (01 bản sao có chứng thực)

– Giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân của bên chuyển nhượng (01 bản sao có chứng thực)

Trong trường hợp cho tặng, thừa kế, nếu muốn miễn thuế TNCN, phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận.

Trường hợp bên chuyển nhượng được miễn thuế TNCN cần phải có đơn cam kết tài sản duy nhất theo quy định của pháp luật. Cơ quan thuế sẽ thông báo người nộp thuế đến nộp tiền vào ngân sách Nhà nước.

Trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận thông báo, người nộp thuế có nghĩa vụ đến đóng thuế và thực hiện các bước tiếp theo.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng bộ tại Văn phòng đăng ký đất đai UBND cấp quận, huyện nơi có nhà đất

Theo quy định tại Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ cần chuẩn bị khi làm thủ tục sang tên sổ hồng, sổ đỏ như sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu 09/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, CMND/CCCD sao y bản chính và cả bản chính để đối chiếu.

Bước 4: Nhận kết quả

Hoàn tất thủ tục đăng bộ nhà đất sau khi nộp tất cả các khoản lệ phí và hoàn thành xong các thủ tục người nhận chuyển nhượng nhận sổ đỏ.

Làm thủ tục đăng bộ mất bao lâu?

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Điều 61, Luật đất đai 2013 về Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, có quy định như sau:

Thời gian cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất là không quá 10 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn không quá 20 ngày.

Lưu ý: Thời gian quy định được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Thuế phí khi làm thủ tục đăng bộ

Thuế thu nhập cá nhân

- Sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà đất: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng.

- Sang tên sổ đỏ trong trường hợp cho, tặng: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 10% giá trị nhà đất.

Theo quy định đây là khoản thuế do người bán phải nộp (vì người bán là người có thu nhập) nhưng hai bên có thể thỏa thuận ai là người phải nộp khoản thuế này.

Lưu ý: Có 2 trường hợp được miễn thuế theo Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC:

- Sang tên sổ đỏ trong trường hợp mua bán đất giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; anh chị em ruột với nhau…

- Người bán nhà đất có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

lệ phí trước bạ phải nộp

Theo Điều 5 Nghị định 140/2016-CP về lệ phí trước bạ thì lệ phí trước bạ phải nộp khi làm hồ sơ thủ tục sang tên sổ đỏ được xác định theo công thức sau:

lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ

Trong đó: - Mức thu lệ phí trước bạ với nhà, đất là 0,5%.

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trường hợp mua bán trong hợp đồng cao hơn giá theo bảng giá đất thì tính theo giá ghi trong hợp đồng.

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ người mua còn phải nộp thêm một số khoản lệ phí khác như phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ, lệ phí cấp sổ đỏ… những khoản phí và lệ phí này do HĐND từng tỉnh quy định (theo Thông tư 250/2016/TT-BTC).